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Sommario: 1. Introduzione – 2. Quando nasce il diritto alla provvigione del mediatore immobiliare – 3. Proposta d’acquisto e contratto preliminare – 4. Quando la provvigione non è dovuta – 5. Agente immobiliare non iscritto al REA: cosa succede – 6. Conclusioni

1. Introduzione

Una delle questioni che vengono più frequentemente in rilievo nelle compravendite immobiliari è quella riguardante il momento in cui l’agenzia immobiliare (rectius: il mediatore) matura il diritto alla provvigione.

Molti ritengono che il compenso al mediatore debba essere pagato soltanto al rogito notarile. In realtà, secondo quanto previsto dal Codice civile e dalla consolidata giurisprudenza della Cassazione in materia, il diritto alla provvigione del mediatore immobiliare può nascere anche prima della stipula del contratto definitivo di compravendita.

La questione è particolarmente importante perché, non di rado, sorgono controversie tra clienti e agenzie immobiliari nei casi in cui:

• una delle parti cambi idea;

• la vendita non venga successivamente conclusa per diversi motivi;

• il mutuo non venga concesso;

• oppure emergano problemi relativi all’immobile.

Vediamo, dunque, quando effettivamente sorge il diritto dell’agente immobiliare a percepire la provvigione.

2. Quando nasce il diritto alla provvigione del mediatore immobiliare

Per comprendere quando la provvigione sia effettivamente dovuta è necessario partire dal dato testuale dell’art. 1755 c.c., secondo cui “Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento”.

Detta disposizione subordina, pertanto, il maturare della provvigione al ricorrere di due requisiti, che devono sussistere congiuntamente: da un lato, la conclusione dell’affare; dall’altro lato, il nesso di causalità tra tale evenienza e l’effettivo contributo apportato dal mediatore.

Uno dei nodi centrali riguarda pertanto proprio il significato di “affare concluso”.

Secondo il costante orientamento della Corte di cassazione, l’affare deve considerarsi concluso quando tra le parti si forma un accordo giuridicamente vincolante, idoneo a consentire l’esecuzione in forma specifica del contratto oppure il risarcimento del danno in caso di inadempimento (cfr., in tal senso, ex plurimis, Cassazione civile, sez. II, 06/11/2023, n. 30801).

Ciò significa che il diritto alla provvigione dell’agenzia immobiliare non nasce necessariamente con il rogito notarile, ma può sorgere anche prima.

In particolare, nella maggior parte dei casi il compenso matura già quando venditore e acquirente raggiungono un accordo vincolante – grazie all’attività svolta dal mediatore – tramite la stipula di un contratto preliminare di compravendita.

3. Proposta d’acquisto e contratto preliminare

Nella pratica immobiliare, spesso le agenzie fanno sottoscrivere ai clienti una Proposta d’acquisto.

Non sempre è chiaro il rapporto tra proposta d’acquisto, contratto preliminare e diritto alla provvigione.

Ebbene, se la proposta contiene gli elementi essenziali della futura compravendita – quali l’esatta individuazione dell’immobile, delle parti, del prezzo e delle condizioni principali – la sua accettazione può essere sufficiente a perfezionare un vincolo contrattuale: la Proposta d’acquisto sottoscritta dal promittente venditore si trasforma in contratto preliminare di compravendita.

La conseguenza di ciò è che il mediatore – salvo patto contrario – matura in tal modo il diritto alla provvigione.

Per tale ragione, il compenso dell’agenzia immobiliare può essere dovuto anche se il rogito notarile non viene successivamente stipulato.

Se, ad esempio, una delle parti decide di sottrarsi all’accordo e di non vendere o non acquistare più, la provvigione resterà comunque dovuta, purché l’affare – inteso come affare in senso economico-giuridico ai sensi dell’art. 1755 c.c. – si sia validamente concluso grazie all’attività del mediatore.

Diverso, invece, è il caso della proposta d’acquisto subordinata all’ottenimento del mutuo da parte del promissario acquirente.

Quando il contratto è sottoposto ad una condizione sospensiva, infatti, il diritto alla provvigione nasce soltanto se la condizione si verifica concretamente. È quanto previsto dall’art. 1757, comma 1, c.c. che stabilisce che “Se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica la condizione”.

Nell’ipotesi di cui sopra, pertanto, se il mutuo non viene concesso, il compenso all’agenzia immobiliare non sarà dovuto.

Il secondo comma dell’art. 1757 c.c. prevede invece una regola diversa per la condizione risolutiva: “Se il contratto è sottoposto a condizione risolutiva, il diritto alla provvigione non viene meno col verificarsi della condizione”.

In quest’ultimo caso, pertanto, anche se il contratto verrà travolto dall’avveramento della condizione risolutiva, il diritto alla provvigione del mediatore rimarrà fermo.

4. Quando la provvigione non è dovuta

Vi sono diversi casi nei quali il mediatore immobiliare non può pretendere alcuna provvigione.

Anzitutto, è necessario che esista un effettivo collegamento tra l’attività dell’agenzia e la conclusione dell’affare.

La provvigione, quindi, non spetta quando le parti abbiano concluso autonomamente la compravendita senza un reale contributo del mediatore.

Per quanto detto più innanzi, inoltre, il compenso non è dovuto:

• se l’affare non viene concluso;

• se non si verifica la condizione sospensiva;

• se il contratto è nullo.

5. Agente immobiliare non iscritto al REA: cosa succede

Una ipotesi peculiare riguarda poi il caso in cui l’agente immobiliare non sia iscritto al REA (Repertorio Economico Amministrativo).

La legge n. 39/1989 stabilisce, infatti, che il mediatore deve essere iscritto al REA (o al Registro delle Imprese se si tratta di attività esercitata in forma di impresa) e che il diritto alla provvigione spetta esclusivamente ai soggetti regolarmente iscritti nei registri tenuti presso la Camera di Commercio competente.

In proposito, la giurisprudenza della Corte di cassazione è costante nell’affermare che il mediatore non iscritto non ha diritto ad alcun compenso (cfr., ex multis, Cassazione civile, sez. III, 16/01/2014, n. 762).

Ciò significa che un agente immobiliare che esercita la professione in maniera abusiva non può legittimamente chiedere il pagamento della provvigione, neppure se l’affare sia stato effettivamente concluso per merito del suo intervento.

Per di più, l’esercizio abusivo dell’attività di mediazione immobiliare può anche comportare:

• sanzioni amministrative (pagamento di una somma compresa tra euro 7.500 e euro 15.000);

• l’obbligo di restituzione delle provvigioni percepite;

• in caso di recidiva, sanzioni penali.

Prima di pagare qualsiasi compenso, pertanto, è sempre opportuno verificare che il mediatore sia regolarmente iscritto al REA presso la Camera di Commercio.

6. Conclusioni

Alla luce dei principi elaborati dalla giurisprudenza, possiamo affermare che la provvigione dell’agenzia immobiliare matura nel momento in cui le parti raggiungono un accordo giuridicamente vincolante grazie all’attività del mediatore.

Nella maggior parte dei casi ciò avviene già con l’accettazione della proposta d’acquisto oppure con la firma di un contratto preliminare, senza necessità di attendere il rogito notarile.

La provvigione, tuttavia, non è dovuta quando:

• l’affare non si conclude validamente;

• manca il collegamento tra l’attività del mediatore e la compravendita;

• non si verifica la condizione sospensiva;

• oppure il soggetto che ha operato come mediatore non è regolarmente iscritto nel REA o nel Registro delle Imprese.

Considerata la frequente insorgenza di controversie in materia di provvigione immobiliare, è fondamentale verificare attentamente la documentazione contrattuale e la concreta attività svolta dall’agenzia immobiliare, così da comprendere se la richiesta di pagamento sia realmente legittima.

In caso di dubbi, è sempre opportuno rivolgersi ad un professionista per ottenere una consulenza mirata e l’assistenza necessaria.

Avv. Michael Costantini